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小产权房、经济适用房

刘思琦 发表于 2019-3-29 15:03:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
  小产权房是俗语,法律上并没有小产权这一说法。它指代的一般是集体土地上的房子,而不是说只要没有产权证或者是「使用权」都叫小产权。我们国家的土地分为两种性质,即集体土地和国有土地:国有土地就是由国家所有;集体土地就是由村集体所有。

  集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售。用通俗的话说就是,农民的土地上盖的房子,居民(外村人)不能买。不能买包括三层意思:

  1.买了不能过户;

  2.签的买卖合同一般被认为是无效的;

  3.卖家打个官司就可以把房子要回去。

  2007年,北京通州一村民起诉状告画家的画家村案确立了类似案件的审判机制:法院判决合同无效,画家需返还房屋。在之后的缔约过失责任诉讼中,法院判决农民赔偿70%的房屋溢价损失给画家,作为不诚信的补偿。

  在这个语境下,小产权房其实就是农民宅基地。

  除了这种小产权房,我们平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于所处的土地在集体土地上,没有依法进行一次开发、招拍挂、二次开发流程,自然也无法办理产权证。(在我代理的过程中,也见过少数办下「房产证」的小产权房)

  后者价格便宜,一般来说也不会遭到合同无效之诉,但是又比普通的宅基地多了一项风险,就是有可能被认定为违建。

  目前社会上一直流传要出台小产权房转正的消息,甚至有一些地方还就转正事宜进行了试验,但是目前试验结果也不是太理想。所以我认为小产权房转正短期内不会被提上日程,是一个不太可能实现的事。

  一旦小产权房转正,引起房价暴跌的风险也不是闹着玩的。对政府来说,村集体手里这些集体土地是便宜的土地储备,一旦放开了让它们自由进入市场,不但会影响现在政府的利益,也会间接导致城市的房价受到大量低价土地的冲击,这是无论政府还是开发商都不愿意见到的。

  另外一个角度,由于便宜的房子已经存在大量业主,强硬的拆违又容易引起社会问题,触犯另一批人的利益,所以目前可以说是僵局。

  和小产权房类似的还有经济适用房。经济适用房又分成经济适用房和按照经济适用房管理的商品房,后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房本,是经济适用房的房本就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户,有的不能过户。

  关于经济适用房,也有很多话题可以说,但碍于本书的写作篇幅,我只能建议读者如果对这类房子感兴趣,最好到政府过户大厅窗口咨询一下自己考虑买的房子是不是「能过户的经济适用房」或者是不是「五年内(五年后)能过户的经济适用房」。如果不是,那么你买这个房子业主也是可以毁约的,依据可以是违反了北京市经济适用房管理办法。

  这一类的房子之所以会无效,有一个先决条件就是无法过户,只要能过户,买卖合同都是有效的。比如宅基地,如果购房人也是村民,就可以过户,买卖合同就有效;比如经济适用房,买五年以后确实能过户了,那么这个协议也有效。就算注定无效的交易,也不等于这个房子就不能买,因为法律会把70%的增益或者拆迁补偿判给买家。所以,买家也可以从一开始就把毁约算进去,70%的拆迁补偿恐怕已足够让交易变得划算。

  最后说说房改房。房改房在我国是非常普遍的,买房改房一般不会有问题,当然也要考虑央产房等因素。和前面讲的小产权房、经济适用房对比,它们的土地性质都属于划拨,也就是说当时买这块地的时候并没有出钱,而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房本里。如果您按照本书的建议到了买房和业主见面的环节,你要看房产证,房产证上写着划拨,那么假设这房子要过户给你,你要补交土地出让金。土地出让金根据房子种类不同价格也不同,最贵是按照交易价格的10%,最便宜只要数百元,这是应该在买房之前就问好的。





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